Аналитика цен на недвижимость в Испании.
Такой Аналитики вы еще не видели.
Приобретая платный анализ.
- Вы узнаете цену по которой действительно продаются обьекты.
- Увидите реальный спрос на недвижимость выбранного района.
- Поймете куда в скором времени пойдут цены на недвижимость.
- А если решитесь на покупку – узнаете о своих соседях.
Чтобы увидеть Пример Анализа в деталях – нажмите на картинку ниже.
Пример
Как пример мы будем анализировать цены недвижимости за квадратный метр в районе Sant Marti Барселона.
Район взят для примера как средний пригодный для жизни район с совершенно средними показателями (для Барселоны)
Для лучшего понимания давайте познакомимся с техническим анализом применяемым на бирже.
Тех Анализ
Будем применять его к ценам на недвижимость – ведь это точно такой же товар.
Для составления своего анализа я пользуюсь:
Данными из портала недвижимости Idealista – я называю это Листинговые цены – Цена размещения объекта на рынке.
Данные из Ассоциации Нотариусов – тут я получаю цены по котором на самом деле регистрировались сделки и количество тех самых сделок. К сожалению эти данные есть только по кварталам, отсутствует некая оперативность. Но недвижимость довольно инертный продукт.
Для анализа цен нам важно познакомиться с понятием – Дивергенция.
По факту это анализ спроса и предложения.
Объем – количество проданных квартир (представляемый мной график квартиры вторичного рынка).
Как читать график?
Так если Листинговая цена растет и Объем сделок растет значит мы находимся в растущем рынке и ничего необычного нет.
Если Листинговая цена падает и падают объемы – значит это падающий рынок.
А что, если Листинговая цена растет – а объемы продаж падают?
В таком случае следует ожидать падения цены ведь объемы продаж не подтверждаются ценой.
В такой ситуацией масла в огонь будет добавлять необычный спред между листинговой ценой и ценой продажи зарегистрированной в нотариусе.
Этот спред вы можете найти на нашем графике, отмечено Желтым.
Листинговая цена портала Идеалиста росла, Обьемы застыли на одном месте.
Цена реальных сделок не росла. В Августе на самом пике цен мы видим падение обьемов продаж – да цена продажи выросла, но затем последовало падение. Покупателей согласных платить такую цену стало меньше. Спред Листинговой и реальной цены вырос.
Это указывает на сильное истощение рынка покупателей.
Вслед за этим сигналом скорее всего последует снижение цены либо стагнация.
Сигналы к росту рынка.
Что из индикаторов Листинговой цены, цены сделки и Объема будет служить сигналом к развороту и повышению цен?
Все верно вслед за стагнацией рост объемов продаж.
Также предшествующий этому событию огромный спред между листинговой ценой и ценой сделок в нотариусе, на повышенном объеме.
Опережающий индикатор рынка недвижимости.
А знаете ли вы что существует опережающий индикатор который служит подтверждающим сигналом к росту или падению цены на физическом рынке недвижимости.
И этот индикатор цена REIT на бирже.
Что такое REIT ( Real Estate Investment Trust )?
Инвестиционный фонд недвижимости.
Фонд покупает недвижимость как жилую, так и коммерческую, сдает ее в аренду. Полученный доход в виде дивидендов распределяется между держателями акций фонда.
Для испанской недвижимости одним из наиболее ликвидных REIT является.
Компания MERLIN PROPERTIES
Код ISIN: ES0105025003
биржевой тикер: MRL
Вы можете найти список ликвидных фондов недвижимости Германии, Франции, Испании в моей книге Разумные инвестиции.
Список активов которыми владеет этот фонд вы можете найти на их сайте
К примеру: если цена на недвижимость падает продолжительное время год или два но вдруг цена REIT начинает расти.
Это будет подтверждающим сигналом к тому что цены на недвижимость тоже вскоре пойдут вверх.
Но если Листинговая цена на недвижимость растет или находится в боковом движении, а цена REIT падает. Это очень плохой знак для рынка недвижимости и реальных цен.
Могут ли цены на недвижимость в испании обесцениться в 2 раза вслед за REIT
Лично я не вижу для этого никаких препятствий.
Результаты выборов.
Вы планируете покупку недвижимости или переезд в Испанию, тогда вам вам точно будет полезно получить такой инструмент как результаты голосования за ту или иную парламентскую партию.
И это тоже является частью отчета который я буду готовить для вас.
Почему важно как проголосовали на партийных выборах ваши будущие соседи?
Партию PSOE как правило поддерживают в районах с высокой безработицей, жители которых как больше ориентируются на субсидии и получение гос. помощи.
В таких районах редко можно встретить представителей среднего класса выше преступность, хуже инфраструктура и ваши дети будут ходить в одну школу с теми кто больше ориентируется на получение помощи со стороны нежели изменить свою жизнь, заработать, создать.
Те, кто поддерживает партию VOX это правые или лучше сказать националисты – мое личное наблюдение что голосующие за VOX чаще проживают в соседстве с очень бедными районами густонаселенными беженцами арабских и африканских стран.
Если же вы хотите соседствовать со средним классом будьте готовы за это заплатить, те кто голосуют за партию PP – тот самый средний класс.
В районах жители которых преимущественно голосуют за партию PP Цены выше, инфраструктура лучше, выши дети будут ходить в одну школу с владельцами предприятий, директорами банков.
Если вы уже выбрали дом в котором планируете приобретать недвижимость – я выясню % голосов отданых за ту или иную партию.
Район Sant Marti Барселоны из нашего анализа голосует за партию ERC это чисто каталонская история и в этой партии смесь Каталонских Националистов с Коммунистами и Левыми демократами.
Главное на мой взгляд что это не PSOE или VOX.
Вы всегда можете ознакомиться с обновленными данными по этой ссылке.
Вас интересует недвижимость в Испании, вы планируете покупку или оформление ипотеки, хотите иметь более четкое представление о ценах недвижимости в испании вплоть до мелочей.
Вы можете приобрести точно такой же отчет , который я создам специально для вас.
Особенно это важно если вы планируете переезд в Испанию и хотите чтобы ваши дети получали качественное образование, учились в школе с ребятами из благополучных семей – вам нужен такой анализ.